Når du køber bolig eller optager lån med pant i din ejendom, støder du uundgåeligt på begrebet tinglysningsafgift. For mange boligkøbere og boligejere er tinglysningsafgiften en uoverskuelig post på regningen – og i værste fald kan manglende kendskab føre til ubehagelige økonomiske overraskelser. Derfor er det afgørende at forstå, hvad tinglysningsafgift egentlig er, hvordan den beregnes, og hvordan du bedst muligt undgår at betale mere end nødvendigt.

I denne artikel guider vi dig gennem alt, du skal vide om tinglysningsafgift. Vi gennemgår ikke bare, hvorfor afgiften eksisterer, men også de mest almindelige faldgruber, der kan gøre bolighandlen dyrere end forventet. Du får konkrete eksempler på, hvordan tinglysningsafgiften udregnes, samt gode råd til at minimere udgifterne. Derudover ser vi på, hvornår du faktisk kan slippe for at betale afgiften – og giver dig en praktisk tjekliste, så du kan undgå skjulte omkostninger, når du står overfor en tinglysning.

Læs med og bliv klædt på til at navigere sikkert igennem tinglysningsjunglen, så du undgår dyre overraskelser i forbindelse med din bolighandel eller ændringer i dine lån.

Hvad er tinglysningsafgift, og hvorfor skal du betale den?

Tinglysningsafgift er en obligatorisk afgift, du skal betale til staten, når du får registreret (tinglyst) et dokument om ejerforhold eller lån i fast ejendom, typisk i forbindelse med boligkøb eller optagelse af et realkreditlån.

Du kan læse meget mere om hvad er tinglysningsafgift her.

Tinglysning betyder, at dine rettigheder til ejendommen bliver offentligt registreret i Tingbogen, hvilket sikrer dig mod, at andre kan gøre krav på din bolig eller pant i den.

Staten opkræver tinglysningsafgiften for at administrere og vedligeholde dette register, som beskytter både købere, sælgere og långivere. Derfor er det et uundgåeligt led i bolighandlen, og det er vigtigt at kende til afgiften, så du kan undgå overraskelser i din økonomiske planlægning.

De typiske faldgruber ved tinglysning af bolig

Når du skal have tinglyst skødet på din nye bolig, er der flere typiske faldgruber, som kan ende med at koste dig både tid og penge. En af de mest almindelige fejl er at indtaste forkerte oplysninger i tinglysningssystemet, eksempelvis forkert adresse, areal eller købesum, hvilket kan resultere i afvisning af tinglysningen og dermed forsinkelser i overtagelsen af boligen.

Mange overser også, at eventuelle servitutter og byrder skal medtages og korrekt beskrives – ellers risikerer du, at tinglysningen ikke bliver juridisk gyldig.

En anden hyppig faldgrube er at glemme at indhente samtykke fra alle relevante parter, såsom medejere eller långivere, hvilket ligeledes kan føre til afvisning.

• Her finder du mere information om ISEI Bolig >>

Derudover undervurderer mange de samlede omkostninger, da der både skal betales en fast og en variabel afgift, og det kan være svært at gennemskue, hvordan disse beregnes. Endelig kan manglende eller forkert rådgivning fra for eksempel ejendomsmægler eller advokat føre til fejl, der efterfølgende kan blive dyre at rette op på. Det er derfor vigtigt at være omhyggelig og søge professionel hjælp, så du undgår disse klassiske faldgruber ved tinglysning af bolig.

Sådan beregnes tinglysningsafgiften på din ejendom

Tinglysningsafgiften på din ejendom består af to dele: en fast afgift og en variabel afgift. Den faste afgift er et beløb, som du altid skal betale, uanset boligens pris – i 2024 udgør denne 1.850 kr. Derudover skal du betale en variabel afgift på 0,6 % af enten købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering, alt efter hvilken der er højest.

Hvis du f.eks. køber en bolig til 2.500.000 kr., og den offentlige vurdering er lavere, beregnes din tinglysningsafgift ud fra købesummen: 1.850 kr. + (0,6 % af 2.500.000 kr.), hvilket samlet giver 16.850 kr.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at disse regler gælder ved tinglysning af skødet, mens der gælder andre regler for tinglysning af lån og pantebreve. Beregningen kan virke simpel, men det er afgørende at kontrollere, at du anvender den korrekte vurdering, så du undgår uforudsete udgifter.

Gode råd til at minimere din tinglysningsafgift

Selvom tinglysningsafgiften som udgangspunkt er fastsat af staten og derfor ikke kan forhandles, er der alligevel flere ting, du som boligejer kan gøre for at undgå unødvendigt høje omkostninger. Overvej først, om du kan genbruge eksisterende lån i forbindelse med køb eller omlægning, da det ofte kan spare dig for at betale en ny tinglysningsafgift på hele lånebeløbet – du betaler kun differencen, hvis du forhøjer lånet.

Sørg desuden for at have alle nødvendige dokumenter klar og korrekte fra starten, så du undgår fejl, der kan føre til ekstra gebyrer eller dobbeltbetaling.

Endelig kan det være en god idé at rådføre sig med en boligadvokat eller en erfaren rådgiver, som kan hjælpe dig med at gennemgå tinglysningsdokumenterne og sikre, at du ikke betaler mere end nødvendigt. På den måde kan du undgå de typiske faldgruber og minimere udgifterne mest muligt.

Hvornår kan du blive fritaget for afgiften?

I visse situationer kan du blive fritaget for at betale tinglysningsafgiften, når du skal have registreret en ejendom eller et skøde. Det gælder for eksempel ved overdragelse mellem ægtefæller, både i forbindelse med ægteskab og skilsmisse, hvor ejerskiftet ofte sker afgiftsfrit.

Derudover kan der være fritagelse, hvis du arver en ejendom som nær slægtning – eksempelvis som barn eller forælder til afdøde. Fritagelsen gælder dog kun for selve overdragelsesafgiften, ikke for den faste tinglysningsafgift, som i de fleste tilfælde stadig skal betales.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at reglerne kan være komplicerede, og om du er berettiget til fritagelse afhænger af de konkrete omstændigheder. Derfor anbefales det altid at søge rådgivning eller tjekke de gældende regler hos tinglysningsretten, inden du foretager en overdragelse.

Tjekliste: Undgå de skjulte omkostninger ved tinglysning

Når du står overfor at skulle tinglyse en ejendom, er det vigtigt at have styr på alle de mulige ekstraudgifter, der kan snige sig ind i processen. Først og fremmest bør du dobbelttjekke alle gebyrer hos både tinglysningsretten og eventuelle rådgivere som advokat eller ejendomsmægler – ofte kan der være administrations- eller ekspeditionsgebyrer, der ikke er åbenlyse ved første øjekast.

Gennemgå også omkostninger til eventuelle nødvendige dokumenter, eksempelvis servitutter eller pantebreve, som kan påløbe ekstra tinglysningsafgifter.

Husk at undersøge, om der er brug for at få opdateret eller indhentet nye attester, som kan koste ekstra. Endelig bør du altid bede om et skriftligt overblik over alle udgifter, inden du accepterer tilbuddet, så du undgår ubehagelige overraskelser senere i forløbet. Ved at følge denne tjekliste sikrer du, at du ikke overser nogle af de skjulte omkostninger, der ofte kan gøre tinglysningen dyrere end forventet.